BFH-Urteil zum Bundesmodell: Grundsteuer bleibt verfassungskonform

Was heißt das genau?

• Der Gesetzgeber durfte das Bundesmodell beschließen – formell ganz korrekt. 
• Die Methode des Bundesmodells – im Wesentlichen ein ertragswertorientiertes Verfahren mit Pauschalannahmen (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete etc.) – ist inhaltlich zulässig. Vereinfachungen sind erlaubt. 
• Pauschale Durchschnittswerte und Typisierungen sind aus Sicht des BFH in Ordnung – selbst wenn sie im Einzelfall mit dem realen Wert abweichen. 

Mit anderen Worten: An den Bewertungsregeln zur Grundsteuer ändert sich nichts.

Warum das wichtig ist – und was Eigentümer jetzt wissen müssen

• Für Eigentümer in Bundesländern, die das Bundesmodell nutzen, bedeutet das Urteil: Grundsätzlich besteht kein genereller Weg mehr, gegen das Modell  vor Finanzgerichten zu klagen.
• Das betrifft z. B. viele Eigentümer mit Mietwohngrundstücken oder Einfamilienhäusern – ihre Bescheide bleiben wirksam.
• Für Eigentümer in Ländern mit eigenen Modellen ändert sich durch das Urteil nichts.

Dennoch: Wer das Gefühl hat, dass der Grundsteuerwert deutlich über dem realistischen Wert seines Grundstücks liegt, sollte genauer prüfen

Öffnungsklausel und § 220 BewG: Der Rettungsanker für viele Fälle

Der mit dem Jahressteuergesetz 2024 neu eingeführte § 220 Abs. 2 des Bewertungsgesetz (BewG) erlaubt es, dass Eigentümer den tatsächlichen Verkehrswert („gemeiner Wert“) ihres Grundstücks statt des pauschal ermittelten Grundsteuerwerts ansetzen lassen können — wenn eine erhebliche Abweichung nachgewiesen wird. 

In unserem Blogbeitrag hier haben wir dies genauer erläutert: ✅  Grundsteuer im Bundesmodell zu hoch? Jetzt Öffnungsklausel nutzen

Was bedeutet das praktisch?

• Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 % über dem realen Verkehrswert, kann – nach einem entsprechenden Antrag – den niedrigere Wert für die Grundsteuer angesetzt werden. 
• Als Nachweis gelten z. B. Gutachten durch vereidigte Sachverständige, Gutachterausschüsse oder — unter bestimmten Voraussetzungen — ein tatsächlicher Kaufpreis aus der Zeit rund um den Bewertungsstichtag 01.01.2022. 
• Allerdings: Ein Gutachten kostet Geld. Deshalb sollte man gut abwägen, ob die mögliche Steuerersparnis die Kosten rechtfertigt.

Die Firma SPRENGNETTER hat zusammen mit ImmoScout 24 einen Grundsteuer Quick Check entwickelt. Dieser Grundsteuer Quick Check bietet die Möglichkeit, einer ersten Einschätzung des Verkehrswertes und der Steuerersparnis. Sollte der Grundsteuer Quick Check ergeben, dass die Voraussetzungen für eine Reduzierung des Grundsteuerwertes erfüllt sind, kann ein zertifizierter Sachverständiger beauftragt werden, um die Ergebnisse zu überprüfen und ein entsprechendes Gutachten anzufertigen.

Wie wahrscheinlich ist eine erfolgreiche Verfassungsbeschwerde?

Verbände – darunter Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler – haben bereits angekündigt, eine Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Bundesfinanzhofs zu prüfen.

🟢 Verfassungsbeschwerde: Nur mit sehr guten Aussichten

• Nach dem heutigen BFH-Urteil haben grundsätzliche Einwände gegen das System kaum Aussicht auf Erfolg – die Richter haben die Bewertungsmethode ausdrücklich als zulässig anerkannt.
• Eine erfolgreiche Beschwerde müsste also konkrete, systematische Ungerechtigkeiten und massive Fehlbewertungen im Einzelfall nachweisen 
• Deshalb: Die Erfolgsaussicht einer Verfassungsbeschwerde ist aus heutiger Sicht leider gering.

✅ Öffnungsklausel / § 220 Abs. 2 BewG: Realistische Chance für viele Eigentümer

• Anders sieht es aus, wenn der festgesetzte Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Wert liegt. In solchen Fällen kann der Weg über § 220 BewG eine sinnvolle und realistische Option sein — sofern man bereit ist, einen Gutachter einzuschalten oder einen Kaufpreisnachweis vorlegen kann.
• Für Eigentümer mit stark überhöhten Werten ist das – im Unterschied zur Beschwerde — keine theoretische, sondern eine praktische Möglichkeit.
  ✅  Grundsteuer im Bundesmodell zu hoch? Jetzt Öffnungsklausel nutzen

Was Sie als Eigentümer jetzt tun sollten

1. Grundsteuerwertbescheid prüfen
   ✅  So prüfen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid
    
2. Fehlerbeseitigende Fortschreibung prüfen
   ✅  Wie Sie jetzt falsche Grundsteuerbescheid berichtigen können
    
3. Verkehrswert schätzen lassen
   Holen Sie ggf. ein Gutachten ein – oder prüfen Sie, ob ein Kauf-/Verkaufspreis aus 2021–2023 vorliegt, der als Nachweis dienen kann. ✅  Grundsteuer im Bundesmodell zu hoch? Jetzt Öffnungsklausel nutzen
    
4. Abweichung berechnen
   Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 % über dem dokumentierten Marktwert? Dann ist ein Antrag auf Wertkorrektur sinnvoll.