Grundsteuer in Bayern: Flächenmodell ist verfassungsgemäß
Das Finanzgericht München hat mit seinen Urteilen vom 30. April 2025 (Az. 4 K 1312/24) und vom 25. Juni 2025 ( Az. 4-K-2077/24) ein deutliches Zeichen gesetzt: Das Bayerische Grundsteuergesetz ist sowohl formell als auch materiell verfassungskonform. Das vielfach kritisierte Flächenmodell zur Berechnung der Grundsteuer B bleibt damit vorerst unverändert bestehen.
Hintergrund: Bayern geht eigene Wege
Mit der Grundsteuerreform 2019 wurde den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, vom Bundesmodell abzuweichen. Bayern entschied sich für ein rein flächenbasiertes Modell, das komplett auf die Bewertung des Bodenwerts und der Lage verzichtet. Stattdessen wird die Grundsteuer anhand einfacher Äquivalenzzahlen für Grundstücks- und Gebäudeflächen berechnet.
Die Streitfälle: Gleichheitsgrundsatz verletzt?
Im ersten Fall ist Klägerin Alleineigentümerin eines bebauten Grundstücks mit einer Fläche von 677 m² . In dem Gebäude wird auf einer Nutzfläche von 125 m² eine Zahnarztpraxis betrieben. Sie argumentierte, das Flächenmodell ignoriere wertbeeinflussende Faktoren wie Lage oder Zustand der Immobilie und behandle ungleiche Sachverhalte gleich. Sie sah darin einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz.
Im zweiten entschiedenen Fall war die Klägerin Miteigentümerin an einem 1.049 m² großen Grundstücks sowie einer Eigentumswohnung mit Wohnfläche von 68 m². Das Finanzamt folgte den Angaben der Klägerin in der Grundsteuererklärung erließ entsprechende Bescheide.
Die Urteile: Das Flächenmodell hält stand
Das Finanzgericht München wies beide Klagen ab. Es bestätigte, dass der bayerische Gesetzgeber mit dem bayerischen Grundsteuergesetz rechtmäßig von der bundesrechtlichen Grundsteuerregelung abweichen durfte. Dabei stehe ihm ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Wahl eines wertunabhängigen Modells sei legitim, solange der Belastungsgrund – also die Nutzungsmöglichkeit kommunaler Infrastruktur – sachgerecht und folgerichtig abgebildet werde.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Eigentümer in Bayern bedeutet das: Das einfache Berechnungsmodell bleibt. Größe zählt, nicht Lage oder Wert. Zwar mag das in Einzelfällen zu gefühlten Ungleichheiten führen, das Gericht sieht jedoch gerade in der Einfachheit und Transparenz des Systems einen legitimen Vorteil für Massenverfahren wie die Grundsteuer.
Revision zugelassen
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat das Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Eigentümer, die weiter gegen das Modell vorgehen wollen, könnten also bald auf höherer Ebene Gehör finden. Auch die noch laufenden Popularklagen vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof dürften für zusätzliche Spannung sorgen.
Fazit
Die Urteile aus München stärken das bayerische Flächenmodell. Die zentrale Aussage: Der Gesetzgeber darf vereinfachen – auch wenn dabei nicht jede individuelle Besonderheit eines Grundstücks berücksichtigt wird. Für Steuerpflichtige heißt das: Die Grundsteuerbescheide in Bayern haben bis auf Weiteres Bestand.
Tipp: Wer Zweifel an der Richtigkeit seiner Bescheide hat, sollte dennoch prüfen lassen, ob Fehler wie zum Beispiel unzutreffende Flächenangaben vorliegen. In bestimmten Fällen kann ein Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung sinnvoll sein.
✅ Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung für Bayern
