Kürzere Nutzungsdauer bei Immobilien: BFH stärkt höhere Abschreibungen

Was bedeutet „kürzere tatsächliche Nutzungsdauer“?

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf anstelle der gesetzlichen Standard-AfA die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes angesetzt werden.

Je kürzer die verbleibende Nutzungsdauer, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus.

Hier ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Ein vermietetes Wohngebäude wurde für 500.000 Euro erworben.

Davon entfallen 400.000 Euro auf das Gebäude.

Normale AfA (2 %):

• 400.000 € × 2 %
• jährliche Abschreibung: 8.000 €

Nachweis einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren:

• 400.000 € ÷ 25 Jahre
• jährliche Abschreibung: 16.000 €

Die steuerliche Abschreibung verdoppelt sich in diesem Beispiel.

Der BFH räumt mit alten Vorstellungen auf

Lange Zeit vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nur in Ausnahmefällen möglich sei und regelmäßig ein umfangreiches Gutachten erforderlich wäre.

Der BFH stellte jedoch bereits mit seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) klar:

✅ Steuerpflichtige dürfen jede geeignete Nachweismethode verwenden.

✅ Es besteht kein Zwang zur Vorlage eines bestimmten Gutachtentyps.

✅ Auch Verkehrswertgutachten können grundsätzlich geeignet sein.

✅ Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes.

Diese Rechtsprechung führte zu einer Vielzahl erfolgreicher Einsprüche und Änderungsanträge.

Das BMF reagierte mit strengeren Anforderungen

Als Reaktion veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen am 22.02.2023 ein umfangreiches Anwendungsschreiben.

Darin wurden hohe Anforderungen an den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer formuliert. Insbesondere sollte ein Gutachten zahlreiche technische, wirtschaftliche und rechtliche Kriterien berücksichtigen.

Zu den maßgeblichen Faktoren gehören:

❌ technischer Verschleiß,

❌ wirtschaftliche Entwertung,

❌ rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

Die Finanzverwaltung wollte damit die Anwendung der BFH-Rechtsprechung erheblich einschränken. Zahlreiche Fachautoren kritisierten diese Vorgehensweise als zu restriktiv.

Überraschende Wende: Das restriktive BMF-Schreiben wird aufgehoben

Wie bereits in unserem ▶️ Beitrag zur Aufhebung des BMF-Schreibens berichtet, hat die Finanzverwaltung ihre strenge Haltung inzwischen weitgehend aufgegeben.

Die obersten Finanzbehörden erkennen mittlerweile an, dass die BFH-Rechtsprechung maßgeblich ist. Dadurch wurden die Hürden für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer deutlich gesenkt.

Für Steuerpflichtige bedeutet dies:

✅ größere Erfolgsaussichten bei Einsprüchen,

✅ weniger formale Anforderungen,

✅ bessere Anerkennung von Gutachten,

✅ höhere Abschreibungen bei geeigneten Immobilien.

Verkehrswertgutachten gewinnen an Bedeutung

Besonders interessant ist die Entwicklung bei ▶️ Verkehrswertgutachten.

Der BFH hatte bereits entschieden, dass ein Verkehrswertgutachten. nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) grundsätzlich geeignet sein kann, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen.

Gerade bei älteren Gebäuden enthält ein Verkehrswertgutachten regelmäßig bereits eine Ermittlung der Restnutzungsdauer. Damit liegen viele der für die steuerliche Beurteilung erforderlichen Informationen bereits vor.

Für welche Immobilien lohnt sich die Prüfung besonders?

Ein Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer kann insbesondere bei folgenden Objekten interessant sein:

Altbauten

Gebäude mit erheblichem Sanierungsstau oder veralteter Bausubstanz.

Gewerbeimmobilien

Objekte mit spezieller Nutzung oder begrenzter wirtschaftlicher Verwertbarkeit.

Gebäude mit Modernisierungsbedarf

Immobilien, deren wirtschaftliche Lebensdauer deutlich kürzer ausfällt als die gesetzliche Standardnutzungsdauer.

Ererbte oder verschenkte Immobilien

Hier kann eine höhere AfA die steuerliche Belastung der laufenden Mieteinkünfte erheblich reduzieren.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Immobilienbesitzer sollten prüfen lassen,

✅ ob bereits ein Verkehrswertgutachten vorliegt,

✅ welche Restnutzungsdauer darin angesetzt wurde,

✅ ob ein Änderungsantrag oder Einspruch möglich ist,

✅ ob sich die Beauftragung eines Gutachtens wirtschaftlich lohnt.

Gerade bei größeren Immobilienbeständen können sich hierdurch erhebliche steuerliche Vorteile ergeben.

Fazit

Die Rechtsprechung des BFH hat die Position von Immobilienbesitzern deutlich gestärkt. Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist heute wesentlich leichter möglich als noch vor wenigen Jahren.

Nachdem die Finanzverwaltung ihre besonders restriktive Auffassung aufgegeben hat, eröffnen sich für viele Eigentümer neue Gestaltungsmöglichkeiten bei der Abschreibung.

Wer vermietete Immobilien besitzt, sollte daher prüfen lassen, ob die gesetzliche Standard-AfA von 2 % tatsächlich noch angemessen ist. In vielen Fällen kann eine deutlich höhere Abschreibung und damit eine spürbare Steuerersparnis erreicht werden.