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So werden Wohngebäude im Bundesmodell bewertet

2022-11-20 , Andreas Giebel

Für Zwecke der Grundsteuer werden Wohngebäude im Bundesmodell nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Wir erklären wie das funktioniert.

Bewertung im Bundesmodell

Damit das Bewertungsverfahren nach dem Bundesmodell angewendet werden kann, muss Ihr Wohngebäude in einem der folgenden Bundesländer liegen.

✅ Berlin

✅ Brandenburg

✅ Bremen

✅ Mecklenburg-Vorpommern

✅ Nordrhein-Westfalen

✅ Rheinland-Pfalz

✅ Sachsen-Anhalt

✅ Schleswig-Holstein

✅ Thüringen

✅ Saarland

✅ Sachsen

Die folgenden Bundesländer haben andere Bewertungsverfahren. Hier gilt das Ertragswertverfahren nicht:

❌ Baden-Württemberg

❌ Bayern

❌ Hamburg

❌ Hessen

❌ Niedersachsen

Das Ertragswertverfahren erklärt

Wohngebäude werden für Zwecke der Grundsteuer im Bundesmodell grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.

Dahinter steckt folgende Überlegung:

Der Wert eines Wohngrundstücks lässt sich unter anderem danach bestimmen, wie viel Geld man damit in der üblichen „Lebensdauer“ des Wohngebäudes verdienen könnte.

Dieses Verfahren orientiert sich dabei an der Immobilienbewertung, wie sie von Banken oder Maklern vorgenommen wird.

Grundsätzlich besteht die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer aus zwei unterschiedlich gewichteten Säulen:

1️⃣ Bodenwert

2️⃣ Gebäudewert

Der Bodenwert

Der Bodenwert errechnet sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Verkaufspreis für ähnliche Grundstücke in der näheren Umgebung. Er wird durch Gutachterausschüsse an Hand von Kaufpreissammlungen ermittelt. Die Bodenrichtwerte lassen sich im Internet kostenlos abrufen. Hierzu haben die Bundesländer Portale eingerichtet. Diese finden Sie zusammengefasst hier in unserem Blog.

Sind die Grundstücke in der Grundstücksart Ein- und Zweifamilienhäuser größer als 550 Quadratmeter, werden zusätzliche Abschläge vorgenommen.

Sind dagegen Grundstücke in der Grundstücksart Ein- und Zweifamilienhäuser kleiner als 500 Quadratmeter werden Zuschläge vorgenommen.

Die Zu- und Abschläge werden auch als Umrechnungskoeffizienten bezeichnet. Welche Zu- und Abschläge ab welcher Grundstücksgröße gelten ist hier zu finden.

Der Bodenwert wird, abhängig von Grundstücksart und Alter, nur anteilig bei der Ermittlung des endgültigen Grundsteuerwerts berücksichtigt.

Grundsätzlich gilt: Bei älteren Gebäuden ist der Bodenwert stärker gewichtet, bei jüngeren Gebäuden hat er ein niedrigeres Gewicht.

Der Gebäudewert

Der Gebäudewert  (auch als kapitalisierte Reinertrag bezeichnet) wird über fiktiv erzielbare Gewinne aus Mieteinnahmen errechnet.

Dafür werden statistische Nettokaltmieten herangezogen. Sie unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Die entsprechenden Nettokaltmieten sind hier zu finden.

Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht.

Es gibt folgende Mietetniveaustufen:

Mietniveaustufe 1 = Abschlag – 20,0 %

Mietniveaustufe 2 = Abschlag – 10,0 %

Mietniveaustufe 3 = kein Zuschlag und kein Abschlag

Mietniveaustufe 4= Zuschlag +10,0 %

Mietniveaustufe 5 = Zuschlag + 20,0 %

Mietniveaustufe 6 = Zuschlag + 30,0 %

Die Mietetniveaustufe für Ihre Stadt finden Sie hier.

Tatsächliche Mieten oder ein lokaler Mietspiegel werden bei der Bewertung durch das Finanzamt nicht berücksichtigt.

Die so bestimmten fiktiven jährlichen Mieteinnahmen werden um pauschale Bewirtschaftungskosten reduziert. Die Bewirtschaftungskosten richten sich nach Gebäudeart und Restnutzungsdauer und sind hier zu finden.

Der sich danach ergebene "Reinertrag" wird dann noch mit einem "Abzinsungsfaktor" multipliziert. Dieser ist abhängig von dem Gebäudetyp und dem Gebäudealter und ist hier zu finden.