Wann ist ein Grundstück als bebaut zu bewerten
Ob ein Grundstück für Zwecke der Grundsteuer als bebaut oder unbebaut zu bewerten ist, kann erhebliche Auswirkungen haben. In diesem Blogbeitrag erklären wir was Sie zu beachten haben, wenn das Finanzamt den Zustand des Gebäudes bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes unbeachtet gelassen hat.
Wann gilt ein Grundstück als unbebaut
Als unbebautes Grundstück gilt ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist. Verfall ist gegeben, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand vorliegt, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde.
Dabei ist es unbeachtlich, dass das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks den Eindruck erweckt, es handle sich noch um ein bebautes Grundstück. Entscheidend ist vielmehr, ob zur dauernden Nutzung geeignete Räume noch vorhanden sind.
Ein Gebäude, das infolge einer Entkernung keine benutzbaren Räume mehr enthält, gilt als unbebaut auch dann, wenn dies nur vorübergehend der Fall ist.
Allerdings, ein Gebäude, das lediglich aufgrund von Renovierungsarbeiten vorübergehend nicht benutzbar ist, bleibt ein benutzbares und damit bebautes Grundstück.
Finanzgericht reduziert Grundsteuerwert erheblich
In einem aktuellen Urteil vom 10. Mai 2024 hat hier das Finanzgericht Düsseldorf den Grundsteuerwert von ursprünglich 836.000 EUR auf 382.500 EUR erheblich reduziert.
Die Höhe des Grundsteuerwertes bestimmt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer. Fällt dieser niedriger aus als bisher vom Finanzamt festgesetzt, reduziert sich auch die Grundsteuer ab 2025.
Gebäude im Zustand eines Rohbaus
Das Finanzamt hatte zunächst das Grundstück entsprechend der eingereichten Erklärung und den gesetzlichen Vorschriften als bebautes Grundstück bewertet. Hier wurde ein Wert von 836.000 EUR ermittelt.
Der Eigentümer des Grundstücks legte hiergegen Einspruch ein. Begründet wurde der Einspruch damit, dass der tatsächliche Zustand des Gebäudes bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes zu berücksichtigen ist. Es lägen erhebliche Feuchtigkeitsschäden, marode Wasserleitungen sowie eine nicht mehr einsetzbare Elektrik vor. Das Objekt müsse daher völlig entkernt werden. Das Objekt sei unter Zugrundelegung seines Zustands als Rohbau zu bewerten.
Nach Einlegung des Einspruchs wurde ca. ein Jahr später die die Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertbescheides beim Finanzamt beantragt. Damit hätte der Grundsteuerwert nicht mehr für die Grundsteuerfestsetzung ab 2025 herangezogen werden dürfen.
Nachdem das Finanzamt nach zwei Monaten nicht über den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung entschieden hatte, beantragte der Grundstückseigentümer die Aussetzung der Vollziehung beim Finanzgericht Düsseldorf.
Entscheidung des Finanzgerichts
Das Finanzgericht Düsseldorf gewährte tatsächlich die Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertbescheides. Allerdings nur in der Höhe in der das Grundstück als bebautes Grundstück bewertet wurde.
Nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf war das Grundstück als unbebautes Grundstück zu bewerten.
Hierfür waren unter anderem folgende Gründe maßgeblich:
✅infolge von Verfall des Gebäudes kein benutzbarer Raum mehr vorhanden
✅marode Wasserleitungen
✅nicht mehr einsetzbare Elektrik
✅Boden- und Wandbeläge entfernt
✅Löcher in den Decken
✅Wände eingerissen
✅Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung an Wänden und Decken
✅freiliegende Leitungen und Rohre
Prüfen Sie den Zustand Ihres Grundstücks
Sollten auch Sie Eigentümers eines Gebäudes sein, welches in Folge von Zerstörung oder Verfall keine nutzbaren Räume enthält, prüfen Sie ob noch ein Einspruch gegen die Festsetzung des Grundsteuerwertes möglich ist.
Ist der Grundsteuerwertbescheid schon älter als ein Monat kommt ggf. eine Fehlerbeseitigende Wertfortschreibung in Betracht.
Ein entsprechendes Musterschreiben stellen wir Ihnen hier in den nächsten Tagen zur Verfügung.
